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    搜狐彩票红包:物業管理的現有發展模式及各自的優缺點

      發表時間:2017年05月15日  點擊數:592 次

    搜狐彩票网pk10 www.impyb.com   物業管理發展到今天,僅僅二三十年的時間.進入21世紀,各個行業逐漸開始出現物業管理,物業管理也逐漸在市場中占一定的經濟比例。物業管理公司也逐漸實行法制化和區域化管理,初步實行市場化運作,并不斷實行品牌經營和集團化發展,逐步邁入高科技新領域。物業的智能化也越來越常見。物業管理如何實現效益的最優化如何予管理于服務中如何在現有的物質經濟條件下創造出更大的經濟價值等等問題是近年來人民關心的熱點,特別是物業管理的模式,各種觀念不斷翻新。物業管理模式是當今物業管理行業中討論最為多的話題。的確,如何在現有的經濟政治條件下,特別是在我國這樣社會主義特色的經濟政治條件下尋求到好的合適的物業管理發展模式對我們的管理和服務工作不僅僅是推動問題了。

      我們知道物業管理是在城市房地產開發經營中發展起來的一種綜合性經營服務,是房地產開發的延續和完善,也是房地產市場、房地產業體系的重要組成部分。但是,由于建國以來,我國的城鎮住房管理長期實行計劃經濟條件下的行政管理體制,物業管理起步較晚,民主意識不夠強,一些地方政府有關部門對物業市場的管理欠缺有效的手段,業主之間以及業主與物業管理公司之間產生的糾紛越來越多,有的甚至成為了房地產業發展的障礙。而物業管理企業的起點低,物業管理理念落后,規模效益差,也成為我國現階段物業管理發展的一個較為突出的問題.隨著市場經濟的發展,如何選擇物業模式是一個公司良好發展中必要探討和決定的首要問題。適合自己公司定位的物業模式在很大程度上決定公司的發展前景。

      2.1 我國物業管理的模式

      2.1.1 傳統的房管模式

      傳統的房屋管理模式是一種行政性、福利性房管模式。是由政府機構——各地區房管部門及其下屬的事業單位——房管所(站) 傳統房管采用行政手段為主直接進行福利型的封閉式管理,管理單位長期不變。房管房屋絕大多數是國家或單位所有,屬公產,其產權關系單一,使用人不是產權人。房管以單一的收租養房為主要內容,租金低廉,管理內容單一。房屋修繕問題很難及時處理,修繕后的費用一般由國家承擔.長期如此,房屋的修繕問題一般很難得到處理.為此,在傳統的房管模式下,物業管理這一名詞不存在,房屋修繕等類似的工作一般形同虛設。居住者往往采用偷梁換柱的方法即通過房管部門獲得房屋后租授給其他沒有住房的人們,然后自己再租賃國家或單位的公房。甚至到80年代初某些地區的房租僅為兩三元每月。

      在傳統的房管模式下,國家每年用于舊房修繕的費用占據用于居民住房基金的大部分費用。上海北京等大城市,出現住房緊缺的現象.住戶往往都是三世同堂甚或四世同堂??墑親》啃陸芰υ詿罅康木煞課蘚透慕ㄉ先聰奶?。這與現在的物業管理化住宅區相比其缺點主要有以下三點1)物業維修困難,物業保養能力幾乎沒有,物業在很大程度上處于嚴重的日益破壞狀態;(2)國家用于住房的投資額較大.在傳統的房管模式下,國家每年的投資都在增加,可是,住房環境和住房面積卻日益減少。住房問題呈惡性循環狀態.群眾在現實環境中有很多都鉆制度的空缺,大發政府的財,可是政府卻無力管理也無人管理;(3)影響精神文明建設的發展,制約經濟的增長.住房環境的惡化在很大程度上影響人們就業教育的發展.特別是經濟發展.長期把資金投資于不能合理利用的住房方面,福利住房使的人們在住房消費上意識淡薄,住房消費較低,在整個經濟環境中是個制約因素。

      實行規范化的物業管理后,這些問題基本上得到解決。無錫中房物業管理服務的社區錦繡花苑無論在環境還是在文化環境的塑造上均比以前傳統的房管模式下先進了很多。小區的控制系統均采用智能化控制,物業得到保養,并在一定程度上達到增值的目的。

      2.1.2 福利模式

      我國的物業管理主要是伴隨住房制度改革、土地使用制度改革和住房生產制度改革的發展而在全國逐步推行,其最初的基本模式是誰開發誰管理。物業管理權很少流動, 基本上都是采取了誰開發誰管理的做法。無錫中房物業管理公司主要管理的是中房開發的十大小區,修繕基金主要來源于總公司即房地產公司。該物業管理公司-------銀杏苑管理處吳主任說分區的修繕費用低于1000元,一般由小區自己負責,高于這個數字或者公司規定的大中小修理之類的一般均上報總公司報銷或者要求撥款。目前,這樣類型的物業管理公司在我國較為常見.物業管理公司的規模大小取決于房地產開發公司,即開發公司的規模大物業管理公司的規模也較大。無錫中房物業管理公司性質屬于房產開發公司下屬公司,最初只是一個房管部。隨著中房的發展,逐漸蛻變成較大的物業管理公司, 公司為二級資質企業。目前該物業管理公司主要負責中房開發的10大小區的物業服務工作,10個小區的名單如下: 銀杏苑,月繡花苑,湯巷,懷古。石子街,主姓巷,沁園,西橫街,錦繡花園,寧海里一區,二區.該公司在無錫地區屬于較早建立的物業管理公司, 也是無錫地區的社區實施物業管理專項服務的第一家,在一定程度上推動了無錫的房改工作和經濟發展。

      這類物業管理公司在接管物業時無須擔心物業的來源,物業在接管和驗收的過程中也較為簡單方便.前期介入活動也較為容易進行.物業的基本資料來源廣泛,涉及的面一般較多。中房物業錦繡花園的負責人說該小區在最初的接管驗收時所做的工作非常多,無論在智能化系統處理上還是在樓宇本身的技術監控上和基本設施的技術質量上,他們都從最初的施工開始都有了一定的了解和實際操作控制經驗,所以在以后實際的管理服務中對于大廈本身的技術問題一般上沒較大出入,系統的監控基本上沒意意外技術漏洞出現。

      這類福利型的物業管理模式在一定程度上比傳統的房管模式較為先進。這種誰開發誰管理服務的模式解決了長期以來住房無人管理的現象,住房環境得到大大改善。房屋修繕基金不再需要國家支出,直接由開發公司支出。住房在這樣模式條件下完全是市場化的,消費者可以根據自身的經濟文化條件選擇適合自己的居住環境。物業管理在這樣模式下的優點是1)技術問題了解較容易,物業設施的資料獲得較渠道直截便利,物業資料較齊全。(2)物業修繕費用來源較穩定,公司很容易采取零收費管理來解決物業管理中出現的各種問題。(3)物業公司沒有太大的生存?;?公司發展直接由開發公司的規模決定。這類物業管理可以說是房地產開發公司的售后服務部.物業管理公司服務的小區環境的好壞與否直接與開發公司開發本身的品牌效應有關。同時在開發小區的檔次處理上也取決于開發公司,物業管理只是輔助開發公司做好售后服務工作。因此,這類福利模式在很大程度上存在以下的不足:(1)前期介入接管驗收質量存在問題的可能性幾率較大,開發商在處理自己工程技術問題上很容易選擇適合自身發展的方式。(2)物業管理服務質量有待于進一步提高.目前,從全國來看,物業管理這一行業的投訴大幅度上升,幾乎占房地產總投訴量的85%。而且還在逐年升高。福利型的物業管理公司在服務質量上和專業化物業公司相比其服務態度更容易打折扣,投訴率也較高。(3)物業產權問題糾紛不斷。由于是開發公司開發的小區和樓宇,在公共設施產權管理上常常糾紛不清。業主對于產權糾紛的投訴率也較高。產權糾紛案例:東方廣場(陸家嘴物業管理公司管理的)大廈的公共過道空調費用的處理上各租賃者反映呼聲較大:物業管理在公共過道不開空調(原建設施工設計時沒設過道中央空調) ,但物業管理費用照收不誤!(4)不利于物業管理的市場經濟化.福利式物業管理一般和家族企業關系密切,屬于房地產下屬的物業管理公司.房地產開發的小區樓盤之類的都交于其子公司管理,這樣許多優秀的物業管理公司便無法加入其中.招投標活動在這樣的模式下形同虛設,市場競爭力在這里沒有絲毫發揮的余地.沒有競爭管理在很大程度上是很難有更大的進步的.這樣,物業管理很難完全市場經濟化。

      因此,在很大程度上專業化的物業管理公司的需求量也在相應的增加,專業化物業管理公司逐步建立起來。

      2.1.3 自營式

      自營模式的物業管理公司一般屬于專業化的物業管理公司.公司可以是提供一種服務,也可以是提供綜合服務.單一的專業物業管理公司一般從事于保潔,綠化,保安,消防,墻體修繕,裝飾裝潢等工作.綜合性的專業物業管理公司除了負責以上一種或多種服務外,還接管一定量的社區,寫字樓,工廠.它根據接管經營的方式不同又可以分為:獨立經營型物業管理公司,業主自管型物業管理公司和委托式物業管理公司。

      1. 獨立經營型物業管理公司

      這類公司是投資者自己注冊建立的,像餐飲業一樣,經一定的注冊程序建立起來,從事專業化的物業服務.一般屬于私營物業管理公司.現在民營公司在全國范圍內頗多.在香港,私營物業管理是它的主要模式。英國美國這樣的物業管理公司隨處可見.無錫這樣的專業物業管理公司如慧鴻物業管理公司,該公司成立于1999年,注冊資產僅為60多萬元,原有職工15人,主要負責墻面清洗工作,現有資產200多萬元,職工人數多大100人,業務擴展到保潔保安消防維修及小區和寫字樓的物業管理.蘇州的如昆山志遠物業管理發展有限公司.該公司成立于1995年.公司的前身僅是由7人組成的注冊資產為10萬元的規模較小的保結公司,現有資產50多萬,職工人數為118人,公司負責的業務處保結外還包括綠化,市容建設,小區物業服務等 。

      2 業主自管型物業管理公司

      目前這樣的物業管理公司在國內并不多見.在日本自管物業管理公司很多,大體上屬于社區型的,一般規模不大.他們根據具體法規政策設立自管公司,組織成員進行分工管理本社區日常事務.社區的具體服務項目可以通過招投標和合約的方式選擇專業化的物業管理公司來負責.這樣既可以及時處理社區存在的問題又可以有效利用社區資金.這種方式在我國已經開始引起業主們的注意.(王海進言物業管理模式的18條提議關于建立業主自治式物業管理公司在國內就掀起物業模式的新話題: 只要達到政府制定的標準,業主怎樣對物業實施管理都是業主自己的權利,是聘請一個統一的物業公司,還是聘請不同的服務公司,還是業主自己招聘工人親自管理等等,都由業主自己表決決定。隨著專業化物業管理公司的出現,此種物業管理模式的可行性將不斷增加。

      3 委托型物業管理公司

      這種模式目前在我國很常見,特別近幾年,專業物業管理公司不斷出現,民營物業也不斷沖擊市場。人們的物業管理意識逐漸增強和物業管理法規條例的不斷完善,越來越多的關注自身的物業主權利.業主可以通過業主委員選擇適合自己社區的物業管理公司來負責社區的服務工作,通過簽約合同確定雙方責權利關系,來處理社區的物業服務工作.這樣的方式已經是現在選聘物業公司的主要方式了.在上海北京深圳等地區是很常見處理社區服務的方式.業主出錢,物業公司服務.這一方式同時也是解決目前物業市場上收費難的有效方式.花錢買服務,物業管理也不例外。我個人認為,這種模式的發展市場將很大.和餐飲服務業一樣,物業管理也不例外,什么樣的價位提供什么樣的服務,既公平又合理合情。

      總之,相對于房管和福利型兩種物業管理模式,自營式物業管理模式的發展優勢較大。隨著物業管理法規政策的不斷健全,這種管理方式將不斷發揮自己的優勢,占據更大比例的市場。

      2.2 國外物業管理的優秀模式

      模式在經濟學上的含義是一種標準,一種規范,一種系統,是由一些局部形成,在發展中按照一定的價值觀和標準,對其內在規律性的系統揭示和整和.在物業管理這一行業,我認為此種定義同樣能夠表達模式這一含義.我們可以根據不同的環境不同的物業管理體系在適當的時候對不同的物業和環境進行整和,從而使綜合效益達到最大。

      在經濟和體制環境中找到一種適合自己國家的發展模式,在很大程度上來說往往是一個瓶頸問題.解決好這一問題,經濟的發展才可以更順暢更迅速.物業管理的模式問題也類似于這一問題.我們如何在經營和管理中摸索出適合自己的發展模式,往往決定很多待以解決的關鍵問題究竟如何才得以迅速經濟的解決.從英國,美國,日本,新加坡等國的物業模式,我們不難看出這一問題的度的含義。

      2.2.1 英美兩國的物業管理模式

      1.英國

      英國是物業管理行業的最早發源地.現在,物業管理屬于英國的社會服務行業,任何有資格的個人和企業都可以注冊并開辦這樣的企業.他是一種服務,和餐飲服務業一樣,只要在服務的標準上達到一定的要求均可開辦.物業管理在英國可以說完全市場化,物業管理在英國一般屬于專業化的,業主可以根據小區自身的情況委托或者選聘物業管理公司。

      2.美國

      比較成熟的物業管理開始于美國,專業化的物業管理在美國一般屬于很常見的,這樣的企業和英國較相國設有專門的物業管理機構并擁有一批高素質的專業人員,各級政府機構中,都設有房產管理局,其職責是制定房地產法規并監督檢查。美國的物業管理一般是專業化的.美國的智能化樓宇在世界各國物業管理中屬于特具特色的.因為其國內智能化水平較別國高.美國在寫字樓的物業管理服務上是很出色的。

      2.2.2. 日本,新加坡的物業管理模式

      1.日本

      日本的物業管理公司由居民管理委員會選雇,居民委員會的成員由所有業主輪流擔任。委員會負責了解業主的意見、要求,監督、檢查物業管理公司的工作,同時設專人管理帳目。委員會所有成員的工作都是盡義務,沒有報酬。公眾積極參與物業管理,業主接受花錢買服務的管理形式。業主如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國家法律的。專業的物業管理公司在日本級是常見。

      2.新加坡

      新加坡的物業管理統一歸新加坡建屋發展局負責。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念,對政府建造的公共設備、設施及建筑附屬物共有產權實行共管。例如小區內的游泳池、網球場、乒乓球室、健身房等全憑業主卡免費使用。新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。

      由此可以看出,各國的經濟條件和政治環境不同物業管理所采用的模式也各不相同.在選擇物業管理模式上要根據自己的需要,從而找到適合自己發展的物業模式.我國的物業管理環境和日本新加坡較相象,在選擇物業模式時應根據實際條件借鑒和參考經濟環境和各條件相似的國家的物業管理模式,從而縮短摸索的路程,可以更好的發展我國的物業管理事業。

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