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    皇冠网搜狐彩票:淺析物業管理的三種方式

      發表時間:2017年05月15日  點擊數:573 次

    搜狐彩票网pk10 www.impyb.com   對于房地產開發商來說,前期物業管理誰來做

      《物業管理條例》規定,住宅類的前期物業管理,房地產開發商必須通過招投標的方式確定物業管理公司。但目前國內各城市的房地產開發商主要通過以下三種方式確定前期物業管理公司。一是由房地產公司組建物業管理公司進行項目的前期物業管理(俗稱:父子兵物業管理);二是與其他物業管理企業或個人合作,成立合資的物業管理公司對項目實施前期物業管理;三是通過物業管理招投標(公開招標、協議招標等)的方式,將物業管理項目委托給另外一家物業公司管理。那么,對于房地產開發商而言,以上三種管理方式到底孰優孰劣?本文從以下幾方面進行淺析:

      一、物業管理已經成為房地產的銷售亮點

      房地產開發商通過對房地產的開發銷售而獲取利潤,而物業銷售的與物業本身的地段、設計、監理、質量、環境、價格、等因素有關,但最終體現在房地產開發商和物業管理企業身上??⑸痰鈉放瓶詒僑嗣槍郝蛭鏌檔男龐V?,物業管理則是人們未來生活質量的保證。購房是短暫性的行為,而住房(物業管理)是一輩子的事(故有:買房一個月,物業一輩子之說),所以物業管理對物業銷售所起的作用越來越大,良好的物業管理品牌已經成為房地產開發商品牌延續和有效的傳播。

      二、專業的房地產開發商,應該組建自己的物業管理公司

      物業建成后,購房者對項目的設計、施工、監理的印象日趨淡化或購房者一開始就根本沒考慮到這些因素,但物業管理卻與房屋的存在而延續,因此,房地產開發商應該成立自有的物業管理公司對自建項目進行良好的物業管理,促進業主與房地產開發商的溝通交流,提高項目的品牌知名度,增強房地產開發商的品牌口碑,增加房地產開發商的品牌積累。如果房地產開發商將該物業管理項目委托給其他物業管理公司管理,則該項目的房地產開發商會逐步從人們的視野中淡化或消失,該物業項目對房地產開發商的品牌影響將不復存在。也就是說開發商做了一個品牌項目卻沒為房地產開發商起到品牌積累。

      此外,專業房地產開發商要做企業品牌,不能只做項目品牌??⑸桃瓿上钅科放頻幕酆?,逐步從項目品牌逐步到企業品牌的轉移,形成企業的品牌形象。在物業管理宣傳方面,也應該從項目品牌逐步形成物業管理公司的企業品牌,最終實現地產—物業的品牌雙贏,企業品牌的形成會對一個項目的開發銷售起到積極的作用。

      三、專業的房地產開發商,不想成立物業管理公司,應該尋找一個物業管理的戰略伙伴

      房地產開發商和沒有開發商背景的物業管理企業形成戰略合作伙伴,使得房地產開發商和物業管理企業即協調發展,又相對獨立,實現房地產開發商和物業管理公司之間的互動和雙贏。房地產開發商如果和很大的品牌物業管理公司形成戰略合作伙伴關系,往往不一定能達到很好的效果。目前,國內的品牌物業管理公司基本律屬于國內的地產集團,集團內的物業管理公司本身的發展受其地產集團的制約,出于地產集團自身的戰略發展考慮,一般情況下,房地產公司不能容忍其集團屬下的物業管理公司與其他的大房地產商形成戰略伙伴關系(如:深圳金地物業撤外盤案例)。

      從目前國內的物業管理市場運作來看,與地產集團背景的物業管理企業形成合資物業管理公司的方的成功的案例不多。因此,一般非特殊情況下,不宜采取此種合作方式。

      四、房地產開發商組建物業管理企業時,要聘請物業顧問

      房地產開發商在成立物業管理業時,往往是想要迅速提高物業管理水平,快速樹立公司品牌形象,但物業管理專業不夠、人才不足是當前行業的共性,則需要聘請物業顧問或獵取優秀物業管理人才進行管理。對于聘請顧問公司還是獵取優秀人才,需要有一個綜合考慮。目前,物業管理市場人才緊缺已是個普遍的現象,一些知名的物業管理企業如由于業務不斷擴張,人才緊缺,致使派出去的顧問人員水平和素質參差不齊。如果被顧問單位接收的一個水平較低或水平一般的顧問人員,則顧問效果并不好不能起到很好的作用。

      物業管理經過20多年的發展,已經形成了一批優秀的職業經理人。目前,這批優秀的職業經理人主要還是在深圳等一線發達城市的物業管理企業,內地城市較為缺乏,房地產開發商能獵取到特別優秀的職業經理人,由其負責成立物業管理公司,是一種最佳的選擇。吸引優秀物業管理職業經理人的主要方式有股份、期權、高薪等,讓職業經理人參股更能發揮職業經理人的潛力,更有利于物業管理公司的長遠發展。

      五、小型的房地產開發商,應將項目委托給其他的物業管理公司管理

      “國六條”和“土地增值稅”政策的相繼出臺,地產市場存在單個或少數項目的房地產開發商。對于這類房地產開發商,賣掉房子是最主要的,公司或項目的品牌積累則是次要的或不必要的。因此,這類房地產開發商成立自己的物業管理公司就沒有必要。如果成立自己的物業管理公司,由于業務不熟悉,品牌效應差,對樓盤的銷售反應會造成不良影響。由于目前物業管理行業的相關法規不健全及立法滯后,大多數小型物業管理公司也不一定能贏利,有時反而背上沉重的包袱。所以這類房地產開發商應將物業管理項目委托給其他的物業管理公司進行管理。

      六、聘請專業物業管理公司前期介入

      物業管理要了解業主需要的方方面面,因此。提出的物業管理的建議往往是很有價值的。因此,前期介入主要從使用者的角度為房地產開發商規劃設計、設備選型等從細節上提供一些意見或建議,以便于日后的物業管理,方便業主的生活

      人的崗位職責及作業流程; (3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。9、客戶檔案管理 (1)客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄;(2)建立客戶檔案的管理規定,明確責任人的崗位職責及作業流程。(二)便民服務物業管理公司應在管理區內設立便民服務,具體項目可根據物業管理區的特點及自身的實際情況而定。1.便民服務(1)可分為無償服務和有償服務兩類,內容及價格應透明化; (2)無償服務的成本費用從管理服務費中支出;有嘗服務的價格應按政府有關法規確定;2.建立便民服務的管理程序及作業指導書,明確責任,規范服務人員的用語及行為。(三)與業主日常溝通1.與業主的日常溝通包括以下形式和內容:(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務; (2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶; (3)通過組織專題或系列活動,開展社區文化活動; (4)應邀參加或列席業主大會或業主代表大會。2.物業管理公司的高層管理人員應高度重視與業主的日常溝通,保持與每一業主的良好關系。 3.如遇業主發生違背管理規定或發生其他不愉快事件時,物業管理公司必須堅持不采取任何制裁性的 措施,而應通過正面協調直至尋求法律援助。(四)處理客戶投訴 1.物業管理公司應遵循公司的經營原則,規范客戶投訴的處理流程;(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題; (2)出現投訴,一定要及時向上反映信息; (3)面對重大的投訴問題,第一負責人要親自處理;(5)在滿足客戶的要求時,應遵循公司的經營原則辦事。2.物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例,并列入崗位培訓的教材中。(五)營造社區文化1. 社區文化包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面。社區文化活動促進社區文化氛圍的形成;社區文化氛圍又促使社區文化活動層次的提高和住戶業余生活的豐富。2. 物業管理公司應把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3. 社區文化氛圍主要體現在以下方面:(1)物業管理區的整體精神風貌;(2)家庭的生活方式;(3)住戶的鄰居關系;4. 建立物業管理區精神文明建設公約,通過設立專欄或印發信函等形式廣泛宣傳,物業管理公司的各位員工應嚴格遵守,起模范表率作用。5. 社區文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節日慶?;疃約暗鋇卣櫓母骼嗑裎拿骰疃?。6. 開展社區文化活動,物業管理公司應:(1)分析住戶的構成,充分了解住戶的需求;(2)針對不同的層面,制定各類社區文化活動方案及經費標準報業主委員會通過;(3)提高并逐步改善活動場地。服務內容及標準四、服務內容及標準(一)前期物業管理服務內容前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益,保障其利益的重要環節,也是搞好今后物管工作的前提條件。 1、項目設計方案的建議; 2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改;3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;4、參與整體工程的甲乙方交接驗收; 5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促; 6、接受業主入住前的相關咨詢; 7、供業主入住前的上門服務。(二)、業主入住管理1、辦理業主入住及接房的相關手續; 2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。(三)、后續物業管理服務內容1、公共性服務公共性服務提供常規性服務,是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:(1)、清潔衛生管理;(2)、綠化日常維護管理;(3)、治安管理;(4)、共用蓄水池的維護管理;(5)、水電管理;(6)、排污設施管理;(7)、道路維修管理;(8)、房屋共用部位的日常養護維修;(9)、物業檔案資料管理;(10)、車輛停放及交通秩序管理;(11)、安排社區文化活動,協助政府宣傳教育;(12)、代收代交水電氣費;(13)、根據需要增設的其他服務項目。房地產開發商無論是聘請市場化的專業公司對物業實施管理,還是選定或成立自己的物業管理公司,都應聘請這些物業管理公司進行前期介入,完善項目的開發細節,更好滿足業主生活的需要,在日趨激烈的房地產市場競爭中占領更大的市場份額。

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